Fondé en 1997 à Toulouse, Insitu s’est imposé comme une référence incontournable dans le domaine des bureaux opérés en France. Maison mère de Home & Office Concept, spécialiste de l’aménagement haut de gamme des espaces de travail et de l’habitat, le groupe gère aujourd’hui 60 000 m² de bureaux opérés, avec l’objectif d’atteindre 110 000 m² d’ici à 2028. Son chiffre d’affaires pour 2024 est estimé à 35 millions d’euros. Entretien croisé avec les dirigeants des deux sociétés.

Pouvez-vous présenter le positionnement d’Insitu et de Home & Office sur le marché des bureaux opérés ?

Stéphane Adnet. Notre savoir-faire repose sur une approche sur mesure, prenant en compte chaque aspect de l’environnement de travail : mobilier, éclairage, acoustique, ergonomie et aménagement des espaces informels. Nous intégrons également des éléments du cadre de vie tels que les espaces de restauration et des wellness centers pour offrir une expérience immersive et cohérente. Notre vision du bureau opéré repose sur l’intégration des codes de l’hôtellerie et de l’habitat dans les espaces de travail. C’est dans cet esprit que Home & Office, avec son showroom situé rue du Faubourg-Saint-Honoré à Paris, s’adresse à une clientèle tant privée que professionnelle.

Rémy Payeur. Nous ciblons une clientèle exigeante en BtoB et une clientèle de particuliers, positionnées sur le segment milieu et haut de gamme. En tant que distributeur de mobilier, notre activité s’étend aussi au secteur tertiaire, notamment à travers notre relation étroite avec Insitu. Depuis près de dix ans, nous concevons et réalisons des aménagements de moyenne à grande envergure pour leurs espaces de travail, en veillant à allier esthétisme, ergonomie et fonctionnalité.

"Notre vision du bureau opéré repose sur l’intégration des codes de l’hôtellerie et de l’habitat dans les espaces de travail."

At Home, espace de corpoworking de 3 600 m2 au cœur de la Cité internationale de Toulouse.

Quelle est la différence entre un bureau opéré et un espace de coworking ?

S.A. En France, les espaces de coworking représentent environ 1,1 million de m², avec une concentration particulièrement forte à Paris, contre 350 000 m² pour les bureaux opérés. Ces deux marchés connaissent une croissance soutenue depuis trois ou quatre ans, à la suite de la généralisation du télétravail.

Le coworking fonctionne sur un modèle d’abonnement mensuel forfaitaire, facturé par poste de travail pré-aménagé. En revanche, le bureau opéré est proposé comme un bail traditionnel, avec une tarification au mètre carré hors taxes annuelle. L’espace est entièrement personnalisable selon les besoins du client, quelle que soit sa superficie. Le tarif du bureau opéré est ajusté en fonction de la durée d’engagement, de la superficie et de l’emplacement. Notre modèle propose également des services premium inspirés de l’hôtellerie de luxe, offrant ainsi une expérience clés en main et haut de gamme. Cette solution séduit particulièrement les entreprises soucieuses d’offrir un cadre de travail optimal à leurs collaborateurs, sans contraintes de gestion logistique. Avec le bureau opéré, elles bénéficient d’un environnement haut de gamme, conçu pour favoriser la productivité et le bien-être, tout en ayant la liberté d’adapter leur espace en fonction de leur croissance et de leurs besoins futurs. Le marché évolue rapidement vers ce modèle, car il permet aux entreprises d’accéder à des bureaux entièrement équipés sans aucun investissement initial lourd et avec une souplesse contractuelle inégalée.

"Cette solution séduit particulièrement les entreprises soucieuses d’offrir un cadre de travail optimal à leurs collaborateurs."

L’open space revisité au Landing

Quelles sont vos prestations et votre différenciation sur ce segment ?

S.A. Nous ne créons pas de simples lieux de travail, mais de véritables espaces de vie. La porosité croissante entre obligations professionnelles et personnelles nous pousse à proposer un service de conciergerie comprenant environ 35 prestations : pressing, livraison de colis, lavage de voiture, serrurerie, cordonnerie, baby-sitting et petsitting… Chaque site dispose d’un concierge physique pour répondre aux besoins des occupants et améliorer leur quotidien.

La phone box est devenue l’élément incontournable des nouveaux espaces de travail. Ici au Landing...

Quels sont vos projets en cours ?

S.A. Nous menons actuellement plusieurs projets d’envergure, notamment au cœur de Paris, avec la prise à bail d’un immeuble exceptionnel et historique qui sera entièrement rénové dans un esprit work palace, ainsi que dans les grandes métropoles régionales. Nous venons également d’annoncer au SIMI [salon de l’immobilier d’entreprise, NDLR], avec Real Estate Development by Euro Disney, la signature d’un bail de 14 500 m² dans le quartier des Studios et des Congrès de Chessy [77], pour une construction neuve de 20 000 m² qui comprendra notamment un hôtel Mama Shelter. Ce qui comptait vraiment pour nous avec l’acquisition de Home & Office, c’était de gagner en autonomie, tant pour les décisions stratégiques que pour les choix opérationnels. Cela nous permet d’adopter une approche d’intégration verticale dans notre métier.

R.P. L’exemple emblématique pour nous, c’est le Landing, le flagship d’Insitu, d’une superficie de 11 000 m² à Toulouse, livré début 2024. Nous sommes intervenus sur l’ensemble des aménagements : postes de travail, sièges, espaces informels, salles de réunion, rangements, casiers, et bien plus encore. Notre expertise couvre la conception et la réalisation de chaque détail pour créer des environnements de travail fonctionnels et élégants.

Quels sont les critères les plus importants pour vos clients dans le choix de leurs bureaux ?

S.A. Les attentes ont évolué. Nos clients privilégient désormais deux critères majeurs : l’emplacement et la qualité environnementale des bâtiments, ils désirent notamment des constructions neuves ou labellisées, bien que la crise de l’investissement immobilier rende ces demandes plus compliquées à satisfaire. L’espace de restauration joue également un rôle central : plus qu’un simple lieu où prendre ses repas, il devient un cadre de convivialité stratégique favorisant les échanges et attirant les talents.

... et à l’espace Pythagore, siège du groupe Insitu à Blagnac.

Comment voyez-vous l’avenir du bureau opéré et de l’aménagement des espaces de travail ?

R.P. Nous intégrons de plus en plus d’innovations en santé et en ergonomie : bureaux équipés de marchepieds, de vélos ou de tapis roulants, pour prévenir les troubles musculosquelettiques et améliorer le confort au travail.

S.A. Face à la tension du marché de l’immobilier de bureau en 2023 et 2024, à la problématique des surfaces inoccupées due à l’hybridation des modes de travail, à l’augmentation des taux et à la dévalorisation des actifs, le bureau opéré apparaît comme la niche florissante dans un secteur en difficulté. Parmi les solutions alternatives à la prise à bail traditionnelle, le bureau opéré passe un nouveau cap de maturité dans l’immobilier tertiaire : + 46 % d’évolution en nombre de m² en France entre 2022 et 2023, et + 23 % entre 2023 et 2024 (source Ubiqdata).

La qualité des espaces associée aux prestations de bureaux opérés est pour les entreprises une solution attractive et flexible qui permet d’offrir à leurs talents un cadre de travail conforme à leurs nouvelles aspirations. Le bureau opéré et son offre de services all inclusive s’affirment aujourd’hui comme un nouveau standard. C’est désormais un pilier incontournable de l’immobilier tertiaire en France, et plus largement un modèle économique durable qui répond à un besoin de transformation universel des environnements de travail.

Nous avons l’ambition de continuer à structurer et à faire évoluer le marché français, mais aussi d’accélérer notre développement international grâce à notre nouvel actionnaire Armonia, un leader du facility management implanté en Europe, en Afrique du Nord et à Dubaï. En nous appuyant sur ses implantations étrangères, nous sommes en mesure d’exporter notre savoir-faire afin d’accompagner les entreprises dans la création d’environnements de travail toujours plus performants et attractifs.

Insitu, pionnier des bureaux opérés haut de gamme en France